책이 절판돼서 살 수가 없어서 비싼 값에 중고거래하시고, 국회도서관에 몇 만 원씩 줘서 제본하시는 분들이 많다고 하시더군요.
원래 이 책 자체가 정부부처 사이트에 올라왔던 내용을 엮은 것뿐입니다. 좋은 자료이니 읽어보시길 추천 드립니다.
[어떤 정책 폈고 왜 못잡았나 ①]"아니, 실거래가를 그대로 적으라고요?"
[실록 부동산정책40년 ⑥] 시장 투명화와 실거래가 신고
특별기획팀 2007.02.21
국정브리핑이 주택도시연구원·국토연구원·금융연구원과 공동으로 기획한 <실록 부동산정책 40년>은 ‘제1부, 왜 올랐나’에 이어 '제2부, 어떤 정책을 폈고, 왜 못잡았나' 를 통해 정부의 부동산 정책이 어떤 우여곡절 끝에 탄생 했으며 역사적 의미와 쟁점은 무엇인지 점검한다. 2부의 첫번째 주제로 <형평성과 투명성 제고 정책>을 3회에 걸쳐 연재한다. <편집자>
제2부 어떤 정책 폈고, 왜 못잡았나
<투명성과 형평성 제고 정책>
① 시장 투명화와 실거래가 신고 ② 오락가락 양도세의 교훈 ③ 보유세 제자리 찾기와 종합부동산세
"명의(이름)도 가짜, 가격도 가짜."
그동안 부동산은 엄청난 시세차익을 내고도 마음만 먹으면 얼마든지 세금을 빼돌릴 수 있는 불투명한 거래의 대명사였다. 부동산시장에는 가명, 차명, 명의신탁, 이중계약서 같은 단어가 늘 따라다녔다. 신고가격과 실제가격이 따로 놀아 무엇이 진짜 가격인지 알 수 없고, 가격 부풀리기와 이중계약서가 관행처럼 돼왔다. 세간에는 ‘부동산 세금을 제대로 내면 바보’라는 말이 상식이 돼버릴 정도였고, 제도적 허점을 악용해 마음만 먹으면 투기로 얻은 불로소득을 숨길 수 있었다.
하지만 이 같은 ‘검은 거래’는 ‘부동산실명제’와 ‘실거래가 신고-등기부 기재’라는 부동산시장 질서를 바로 잡는 제도를 통해 하나 둘 자취를 감춰가고 있다. 부동산 시장의 거래를 투명하게 하고 부동산 투기소득의 숨은 거처를 원천적으로 없애려는 노력은 ‘관행’이라는 이름 아래 차일피일 미뤄오던 오랜 숙제를 뜯어고치게 만들었다.
아파트의 실거래 가격이 단지별 평수와 층별로 공개(아파트 실거래가 공개시스템:http://rt.moct.go.kr)되고, 부동산 소유· 거래· 납세에 대한 개인· 세대별 통계가 정확히 집계(행정자치부 부동산정보센터:http://rimc.mogaha.go.kr)돼 국민들이 이를 언제든지 확인할 수 있게 됐다. 이를 통해 시장동향에 대한 정확한 정보 제공은 물론 소유현황과 편중 정도, 수급 및 거래실태 파악이 가능하다. 투명한 시장구조는 이미 우리 실생활에서 피부에 와 닿고 있으며 거래 투명화를 통해 투기 이익을 환수할 수 있는 안전장치가 마련되고 세제 형평성도 높아졌다.
부동산 실거래가 공개 시스템부동산정보 알리미 사이트
1995년 1월6일. 문민정부 3년차에 접어들면서 새해 벽두 김영삼 대통령의 내외신 연두기자회견에 세간의 관심이 쏠렸다.
"부동산실명제 실시를 이미 지시했으며 곧 단행될 수 있을 것입니다."
1993년 8월 전격적인 금융실명제에 화들짝 놀랐던 시장은 또 한번 요동쳤다.부동산 실명제의 탄생
부동산실명제 실시를 1면 톱으로 보도한 1995년 1월7일자 신문
그해 1월27일 입법예고된 ‘부동산실권리자명의등기에 관한 법률’은 실소유자 명의 등기와 명의신탁 무효에 관한 2개의 핵심조문을 포함해 본문 15개조 부칙 5개조의 간단한 법이었다. 모든 명의신탁 약정과 이에 따른 부동산 물권변동은 무효이며, 제3자에게 대항할 수 없도록 했다. 실명등기 의무를 위반한 경우에는 부동산가액의 30%에 해당하는 과징금을 부과토록 했다. 1995년 3월 부동산실명제법이 국회를 통과하자 당시 한국일보는 "부동산실명제는 금융실명제와 더불어 ‘경제혁명’의 양축이다. 투기 뇌물 탈세 등 ‘검은 거래’가 돈이나 부동산을 통해 이뤄지고 있어 금융실명제와 부동산실명제가 시행될 경우 이 같은 ‘검은 거래’가 구조적으로 차단될 수 있기 때문"이라고 평가했다.이미 김영삼 대통령은 1994년 11월 홍재형 부총리에게 부동산실명제 실시를 준비하도록 지시했고 경제기획원 이근경 국장이 비밀리에 상당한 준비를 해오고 있었다. 대통령 연두기자회견을 계기로 부동산실명제 논의는 재무부와 통합된 재정경제원으로 옮겨졌다. ‘금융실명제실시단’이 ‘금융부동산실명제실시단’으로 간판을 바꿔달고 법원 법무부 등 관계부처와 전문가들로 구성된 태스크포스팀이 ‘부동산 실소유자 명의 등기제’의 법안 준비에 들어갔다.
부동산 실명제 왜?
부동산실명제의 골자는 ‘등기 따로, 실제 주인 따로’의 부동산차명거래인 명의신탁을 금지시키는 것이었다. 1912년 일제시대 때 도입된 명의신탁은 그동안 가장 대표적인 부동산 투기 수법으로 지목돼 왔으며 재산은닉 및 분산 수단, 기업의 부동산 취득수단 등으로 악용돼 부동산거래 질서를 문란하게 하고 부동산 등기제도를 부실화했다는 지적을 받아왔다.
정부가 처음으로 부동산실명제 실시를 검토한 것은 1989년 조순 부총리 때다. 당시 경제기획원 기획국장인 한이헌 전 청와대 경제수석은 부동산투기를 근본적으로 막기 위해 토지공개념의 일환으로 부동산실명제 시행을 검토했다.
그러나 법조계와 재계는 명의신탁 금지가 자본주의 사회에서의 자유계약 원칙에 정면으로 배치된다며 위헌론을 제기했다. 결국 정부는 부동산실명제 논의를 유야무야하고 말았다. 궁여지책으로 부동산등기특별조치법을 제정(1990년), 조세포탈과 부동산투기 등을 목적으로 한 명의신탁을 금지시켰을 뿐이다.
그러나 이 법률에는 정상적인 사유가 있을 때는 예외로 한다는 단서를 두고 있어 약간의 법률무장만 한 투기꾼이라면 얼마든지 명의신탁에 의한 부동산투기를 할 수 있었다.
1993년 8월 이미 금융거래 실명제가 도입됐고, 1996년 1월부터 금융자산소득 종합과세제도까지 실시될 경우 비실명금융자금이 가명 및 차명으로 부동산시장으로 흘러들어갈 우려가 있었다. 이 때문에 부동산 부문에서도 실명제를 도입해 금융거래 실명제를 보완할 필요도 제기됐다.
부동산실명제에 의해 모든 부동산등기는 실권리자 이름으로 등기하게 됐으며 명의 신탁은 금지됐다. 종전의 명의신탁은 1년의 유예기간을 줬다. 부동산등기 실명제는 당시 부동산거래 시장의 투명성을 확보하는 기반이 됐다는 평가를 받았다. 물론 지금은 대부분 부동산 거래자에게는 이 제도가 있는지 없는지 모를 정도로 당연한 것이 됐지만, 투기 및 불법증여 탈세나 세금회피 등의 목적으로 명의 신탁을 악용한 과거의 관행을 단절할 수 있는 단초가 됐다.
부동산 실명제 빠르게 정착
부동산실명제 실시 후 2년여 지난 1997년 5월 재정경제원이 발간한 ‘부동산실명제 백서’에 따르면 2년 동안 부동산을 실소유주 명의로 전환한 건수는 6만5976건으로, 총면적은 1억3072만평에 달했다. 건당 평균면적이 1981평에 이르는 셈이다. 또 부동산실명제를 위반한 사람들에게 부과된 과징금도 31건에 10억원을 넘었다.
특히 법인의 부동산 실명전환 건수는 1684건으로, 개인명의로 돼있던 부동산을 법인 앞으로 돌린 건수는 1461건에 달했다. 그동안 기업이 부동산매입에 임직원을 동원했다는 사실을 그대로 보여주는 셈이다. 당시 한 대기업이 실명제를 위반하고 다른 사람 명의로 대규모 땅을 숨겨뒀다가 적발돼 여론의 도마에 오르기도 했다.
신문들은 부동산실명제 추진 초기 "부동산 시장은 아주 냉각되거나 가격이 폭락할 것으로 전망된다. 명의 신탁된 부동산의 실제 소유자들은 경과조치기간에 자진 신고하여 실명으로 전환하든지 아니면 남의 명의로 된 부동산을 매각하여 현금으로 챙기지 않으면 안 될 처지다. 매물홍수가 예상된다"고 전망했다.(한국일보 1995년 1월7일자)
과연 그랬을까. 1995년 하반기 부동산실명제등 투기억제정책이 힘을 발휘하면서 부동산시장은 안정세를 보였다. 땅값 상승률은 0.6%에 그쳤고 집값은 전년보다 0.2% 떨어졌다.
하지만 1996년 들어 상황이 달라졌다. 연초 터진 우성건설의 부도 등 건설업체들이 겪고 있는 심각한 자금난을 덜어주기 위한 정부의 금융지원책과 함께 각종 규제 완화책이 쏟아지면서 그 해 주택가격은 다시 1.5% 상승 반전한 것이다. 정부는 1년간의 유예기간이 끝나고 명의신탁 매물이 본격적으로 나와 부동산 가격 상승을 막을 것으로 내다봤지만 예상은 빗나갔다.
결국 부동산실명제는 매물확대를 통한 가격안정이라는 직접적 효과보다는 부동산 거래 시장을 한 단계 투명하게 했다는 성과로 만족해야 했다.
실거래 가격 신고-등기부 기재 제도의 등장
"아니 세상에 실거래가격을 그대로 적으라고요?"
2006년 6월 말 서울 강남의 한 부동산중개소에서는 입씨름이 한창이었다. 아파트 매도자는 세금을 한 푼이라도 덜 내려고 구청에 신고할 계약서에 실제 거래가격에서 2000만원을 뺀 가격을 쓰자고 한다.
"다운계약서 좀 씁시다. 실거래가를 곧이곧대로 신고하는 사람이 어디 있습니까?"
심지어 "다운계약서를 써주면 500만원 정도 더 깎아주겠다"고까지 제의한다. 하지만 아파트를 새로 산 사람은 나중에 자신이 그만큼 싸게 산 것으로 돼 매도할 때 그 만큼 ‘세금 덤터기’를 쓸 수도 있다며 고개를 설레설레 흔든다. 계약서뿐만 아니라 아파트 등기부등본에까지 실거래가액이 기재된다는 부동산중개업자의 말에 결국 계약서는 실제 거래가격대로 적혔고 중개업자가 이를 인터넷을 통해 시·군·구에 신고하고 거래신고필증을 받아 등기소에 제출하는 것으로 계약은 성사됐다.
실거래가 신고'가 이제 부동산 시장의 '상식'으로 통한다고 평가한 매일경제 기사
부동산실명제가 ‘이름’ 부분의 시장 투명화 조치였다면 2006년 1월1일부터 시행된 부동산 실거래 가격 신고제와 6월1일부터 실시된 부동산 거래 가격 등기부 기재는 ‘가격’부분에서 부동산 시장을 투명하게 만든 또 다른 ‘사건’이었다.
"정부가 지난해부터 전국 모든 부동산에 대해 실거래가를 신고하도록 법을 바꾼 일은 간단해 보이면서도 엄청난 사건이다. 유사 이래 우리나라에서 부동산에 관한 한 단일가격이 한번도 없었기 때문이다. 신고할 때 따로, 세금 낼 때 따로, 대출받을 때 따로 하는 식으로 그때그때마다 다른 가격을 쓰던 관행이 반만년 역사를 이어왔다."(매일경제 2007년 2월2일)
‘이젠 실거래價가 상식’이라는 제목으로 올해 한 경제신문에 실린 부동산 재테크 관련 기사 내용이다. "서울 강남에서 아파트 실거래가 신고는 이제 상식입니다"라고 시작하는 이 기사는 "실거래가 신고제 하나만이라도 제대로 정착되면 우리나라 부동산의 패러다임을 혁신하기에 충분하다는 지적이 지나친 주장만은 아닐 성싶다"고 끝맺고 있다.
RTMS라는 '괴물 프로그램'
주택법에 이어 중개업법과 지적법 세법 등이 줄줄이 바뀌면서 실거래가를 신고하지 않는 것은 불법행위가 됐다. 건설교통부는 부동산거래관리 시스템(RTMS)라는 '괴물' 같은 프로그램을 만들어 실거래가를 검증하고 신고 위반 사례를 적발해내고 있다. 한국감정원이 공시가격과 거래 가격, 경·공매 가격, 국민은행 시세표 등을 종합 조사해 산출한 기준가격을 RTMS에 올리면 실거래가 신고 위반이 의심되는 거래는 자동적으로 ‘부적정’ 이름을 달고 튀어 올라온다.
다운계약서를 썼던 사람들 가운데는 일선 시군구와 국세청의 단속에 적발돼 덜 낸 취득세의 무려 24배나 되는 과태료를 물기도 했다. 중개업자는 영업정지 처분을 받았다. 정부의 통합전산망은 부동산실명제와 실거래가 신고제 이후 개인은 물론 친·인척의 거래까지 손바닥 들여다보듯 파악할 수 있을 정도로 발전하고 있다.
"부동산 실거래가 신고, 단골 숙원 사업"
사실 부동산 실거래가격을 파악할 수 없다는 것은 우리 부동산 시장 시스템의 근본적 ‘허점’인 동시에 세제를 담당하는 재정경제부와 국세청, 행정자치부 건설교통부 등의 오랜 ‘숙제’였다. "투기 소득에 대해 세금을 제대로 매기고 싶어도 실제 거래가를 포착할 수 있어야 말이죠." 역대 정부에서 부동산 정책이 만들어질 때마다 이런 푸념이 따라다녔다.
빈부격차 해소를 위해 부동산 거래를 '투명하게'하는 시스템 마련이 시급하다고 지적한 신문 특집기사.
김용민 전 재경부 세제실장(현 조달청장)은 "실거래가 등기제도와 이를 토대로 한 공평과세는 1993년 이후 매년 재경부 세제실의 숙원사업이었다"고 회고했다. 학계에서도 공시지가의 적정성과 시가 근접도를 높이기 위해 실거래가 등기제와 실거래가 신고제 도입과 이를 기초로 한 공시지가 조사·산정 체계의 개선을 주장해 왔다.('공시지가제도의 선진화 방향에 관한 연구'-국토연구원 채미옥, 1999)1996년 국정감사자료에 따르면 당시 재정경제원은 "실가기준으로 양도세 과세를 전환하기 위해 거래가격 등록제 도입방안 등을 검토하겠다"고 했지만 복잡한 이해관계와 각종 제도적 장벽 때문에 유야무야 됐다. 1998년 김대중 대통령의 인수위 보고서도 등기부 등본에 실거래가의 기재를 의무화하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다.
‘거래 투명·공평과세' 두 마리 토끼 잡기
"부동산 정책의 답이 없는 것이 아니다. 어디로 가야 하는지 어떤 정책이 필요한지에 대해서 답이 다 있다. 그런 데도 이러한 정책이 채택되지 못한 것은 우리 사회의 뿌리 깊은 이해관계와 잘못된 관행 때문이다. 부동산 정책의 방향은 첫째, 모든 거래가 투명하게 이루어져야 하고…."(2005년 6월20일 청와대 수석보좌관 회의)
‘다시 원점에서부터 근본대책을 마련하라’는 노무현 대통령의 지시에 따라 2개월여 동안 진행된 부동산 정책회의에서 실거래가 신고는 부동산시장 투명화를 위한 핵심정책으로 논의되기 시작했다.
처음 논의 과정에서는 법원의 반대가 벽이었다. 이유는 간단했다. 재산소유 관계를 나타내는 공식적인 집문서 땅문서인 등기부에 가격이 등재된다는 것은 국가기관인 법원이 그 가격을 보증해주는 셈이어서 법리적 문제가 생길 수 있다는 것이었다. 가격의 등기부 기재는 민법의 3대 원칙중 하나인 사적 자치의 원칙(계약자유의 원칙: 개인은 계약 등 법률관계를 자유의사에 기초하여 형성할 수 있다는 원칙)에 위배되는 문제점이 있는데다 무엇보다 집행상의 어려움도 컸다.
"실거래 가격을 등기부에 기재하는 것이 어렵다면 신고라도 하게 합시다."
이미 2003년 10.29 대책에서 실거래가 신고제를 추진했던 건교부는 실거래가 신고 시스템을 구축해 놓았다. 이제 이 시스템을 등기부 기재로 연결시키는 일만 남았다.
"법원을 설득하라"
법원을 설득하는 것은 재경부가 맡았다. 처음에 난감해하던 대법원도 부동산 투기 근절이라는 사회적 요구와 메가톤급 무게가 실린 8.31 정책의 핵심을 외면할 수는 없었다. 당시 김용민 재경부 세제실장은 "부동산 문제가 워낙 심각해져서 그랬던지 완강했던 법원의 입장이 달라지기 시작했다. 의외로 호의적이었다"고 회고했다.
결국 실거래가 신고나 등기부 기재 둘 중 하나만 돼도 성공이라던 투명화 과제는 이렇게 실거래가 신고와 실거래가 등기부 기재 둘 다 달성됐다. 법원의 유권해석을 받아 8·31대책에 실거래가 등기부 기재제도를 집어넣을 수 있게 된 것이다.
그런데 실거래가로 등기하면 지방세인 취득세와 등록세가 지나치게 높아진다는 문제가 생겼다. 서민들의 피해가 우려된다는 행자부의 지적도 타당했다. 취·등록세 과표를 조정했다.
언론이 주목하지 않았던 핵심정책
투기꾼들에게 실거래가 신고와 등기부 기재는 그동안 쌓아온 불로소득과 세금탈루의 피라미드를 더 이상 지속할 수 없게 한 ‘가짜와 은닉의 종말’ 이다.
실거래가 신고와 등기부 기재는 8·31정책을 형성하는 핵심 축 가운데 하나였지만 당시 언론은 ‘투기억제’ 부문에만 초점을 맞췄을 뿐 이 두 가지 투명성 제고 조치에는 별로 주목하지 않았다.때로는 거래 위축이라는 핑계로, 때로는 전산시스템 미비로 수십 년 동안 미뤄져 오던 우리 부동산시장의 또 하나의 ‘구조적 맹점’이 마침내 해소되고 부동산 실거래가 파악체계가 정착됐다. 물론 일부 의도적으로 허위신고를 시도할 수도 있을 것이다. 그러나 국민 감정상 등기부는 내 재산의 모든 것을 나타내는 ‘집문서’다. 그렇게 만만한 문서가 아니다.
언론의 외면과는 달리 두 제도의 효과는 상당했다. 수십 년 동안 ‘거짓 신고 가격’에 둘러싸여 무엇이 진실인지 알 수 없었던 부동산 거래 내용이 투명하게 드러나기 시작했다. 일반 국민들도 실거래가격이 기재된 부동산등기부를 자유롭게 열람할 수 있게 되고, 매달 아파트 단지별 실거래 가격을 취합한 데이터베이스(DB)와 가격 조회 시스템이 갖춰지면서 아파트 부녀회를 중심으로 한 호가 높이기는 구조적으로 어렵게 됐다.
2006년 1차 공개 때 500호 이상 아파트 단지 중 10건 이상 거래된 단지를 대상으로 한 것도 같은 해 하반기 2차 공개에서는 전체 아파트단지로 확대됐고 아파트별 면적과 가격형성에 영향이 큰 층별 정보도 추가됐다. 37만 1000건의 아파트 실거래 자료가 적정성 검증을 거쳐 투명하게 공개됐다.
이를 통해 재산세와 종부세 등 보유세의 세부담 형평성이 높아지는 효과도 생겼다. 그동안 공시가격은 시세(적정 시가의 80%)를 제대로 반영하지 못하고 있다는 지적이 있었다. 공시가격 조사시점이 매년 1월 1일 기준이어서 1월 이후부터 이뤄지는 아파트값 등락을 반영하지 못한다는 것이다.
"가짜와 은닉에 마침표"
그러나 앞으로 실거래가 자료가 축적되면 공시가격이 실거래가를 기초로 산정되기 때문에 공시가격은 시가의 적정수준으로 정해진다. 공시가격이 시세를 적정수준에서 반영할 경우 이를 기준으로 과세하는 종부세와 재산세의 세부담 형평성이 높아진다. 변양균 청와대 정책실장은 "실거래가 신고제는 금융실명제에 버금갈 정도로 부동산 시장에서는 획기적 조치다. 정부는 투기가 더 이상 발붙일 수 없게 제도를 정비했다고 자부한다"고 말했다.
김수현 사회정책비서관은 "투명하게 거래, 보유, 과세현황을 파악하고, 이들 통계를 국민들과 공유하게 되면 부동산에 대한 국민적 인식이 변할 것으로 믿는다. ‘신고가격 따로, 실제가격 따로’ 식의 후진적 관성도 바뀔 것이다. 이는 앞으로 체계적이고 투명한 정책형성 과정에 기여할 것"이라고 했다.
실제 거래가격이 등기부에 기재됨에 따라 부동산 관련 세금의 실거래가 과세제도의 기반도 구축됐다. 2007년부터 부동산 양도세를 실거래가 기준으로 부과할 수 있게 된 것도 2006년부터 시행된 등기부 기재제도 덕분이다. 투기꾼들에게 실거래가 신고와 등기부 기재는 그동안 쌓아온 불로소득과 세금탈루의 피라미드를 더 이상 지속할 수 없게 한 ‘가짜와 은닉의 종말’ 이다.
■ 부동산 가격체계의 정비
과거 부동산에 매기는 세금을 보면
국세인 양도소득세, 상속세, 증여세 등은 국세청에서 담당 공무원에 의해 결정되는 ‘기준시가’에 따라 부과되고,
지방세인 취득세 등록세 재산세 등은 시장 군수 구청장이 매년 결정 고시하는 ‘과세시가표준액’에 의해 부과됐다.
이 때문에 같은 지역의 같은 지번을 가진 토지의 가격이 담당 부처에 따라 크게 차이가 나고 과세시가표준액에 따라 부과되는 세금 역시 실질거래가격의 10~15%에 불과했다. 이 같은 불합리한 가격체계와 토지평가자격제도를 일원화해 1989년 4월 '지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률'이 제정되어 공시지가제도가 도입되었고, 1990년 1월1일부터 공시지가가 공시됐다.
1990년 8월10일에는 ‘검인계약서제도’를 도입했다. 검인계약서가 도입되기 전에는 부동산을 등기할 때 ‘매도증서’에 나오는 가격대로 기재되고 이를 악용해 중간생략 등기가 가능해 중간거래자들이 양도소득세와 취, 등록세 탈세가 보편화했다. 이 때문에 검인계약서는 1978년 8.8조치 때 이미 도입을 약속했지만 시행이 10년 넘게 미뤄지다 1990년 8월에야 시행된 것이다.
하지만 검인계약서 역시 ‘종이호랑이’였다. 검인 담당 공무원이 계약서상 매매 대금의 실질심사권이 없음을 알고 당사자간 담합에 의해 실거래 가격보다 턱없이 낮은 가격으로 검인 받을 계약서를 이중으로 작성해 검인을 받았다. 1999년에 발표된 동의대 행정학과의 한 논문은 "부동산 거래로 인한 탈세를 막아 부동산 투기를 억제하고 실질적인 거래금액을 노출시켜 정당한 과세를 하기 위해 도입한 검인계약서제도는 취득세와 등록세의 과세표준액으로 활용되고 있으나 그 본질적인 의도는 적어지고 오히려 합법적인 탈세가 가능한 제도로 변질됐다"고 지적했다.
1989년 4월1일 '지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률'이 제정돼 토지로 인한 모든 과세에 공시지가가 과세표준으로 적용되었고 1990년 7월1일부터 양도소득세와 상속세 및 증여세에도 공시지가가 과세표준으로 적용됐다. 전국의 땅 가운데 대표성이 있는 땅인 표준지에 대해 건교부가 공시지가를 책정하면(표준지공시지가) 각 지방자치단체가 이를 기준으로 개별 땅에 대한 공시지가(개별공시지가)를 산정한다. 이처럼 지가는 공시지가로 통일됐으나 건물 가격은 건물분 과세시가표준액으로 산정돼 실제 시장가격과 크게 차이가 났다. 이 때문에 2005년부터 공시주택가격제도(토지 가격+건물 가격)를 도입해 건물가격의 시가 근접도를 높였다.
이같이 얽히고설킨 부동산 가격체계가
8.31정책 이후 종부세와 재산세 등과 같은 보유세는 공시가격으로,
양도세와 취 등록세는 실거래가로 통일 된 것이다.
보유세 과표가 그동안 면적 기준에서 가격기준으로 바뀌면서 2006년1월부터 아파트 등 공동주택은 물론 단독주택까지 공시가격제도가 전체 부동산으로 확대됐다. 그동안 국세청이 발표해오던 아파트 기준시가도 건교부가 공시가격으로 발표하기 시작한 것이다.
용어풀이
◆주택 공시가격=아파트,연립주택,다세대 등 공동주택 공시가격과 단독주택 공시가격으로 나뉜다. 공시가격은 재산세,종합부동산세 등의 부과 기준이 된다. 과거 공동주택 공시가격은 국세청이 기준시가란 이름으로 발표하고 단독주택 공시가격은 건설교통부가 발표했지만, 2006년부터 건교부가 모든 주택의 공시가격을 일괄 발표한다. 공동주택 가격은 가격변동이 심해 모든 주택을 조사해 산정한다. 반면 단독주택 가격은 건교부가 표준주택을 선택해 비준표를 작성해 주면 시·군·구에서 이를 토대로 개별 주택의 토지와 건물을 평가해 공시한다.
◆과세 표준=세금을 부과할 때 기준이 되는 가격,수량 등을 말한다. 소득세는 소득액 등이 과세표준이 되지만 재산세 등을 부과할 땐 공시가격을 기준으로 하지 않고 공시가격의 일정률을 반영한 금액을 과세표준으로 한다. 2006년 재산세의 과세표준은 주택 공시가격의 50%, 종합부동산세는 70%이며 매년 단계적으로 현실화될 예정이다.
◆공시지가=땅값은 건교부가 공시지가란 이름으로 발표한다. 전국의 땅 가운데 대표성이 있는 땅인 표준지에 대해 건교부가 공시지가를 책정(표준지 공시지가)하면 각 지방자치단체가 이를 기준으로 개별 땅에 대한 공시지가(개별공시지가)를 산정한다. 표준지 공시지가는 매년 1월1일, 개별지 공시지가는 5월 31일 공시되며 토지 관련 세금, 토지수용보상가 산정 등의 기준으로 활용된다.
책이 절판돼서 살 수가 없어서 비싼 값에 중고거래하시고, 국회도서관에 몇 만 원씩 줘서 제본하시는 분들이 많다고 하시더군요.
원래 이 책 자체가 정부부처 사이트에 올라왔던 내용을 엮은 것뿐입니다. 좋은 자료이니 읽어보시길 추천 드립니다.
['왜올랐나'④공공기관-언론-불신의 메카니즘]"부동산 투기 누가 부추기나
제1부 ‘왜 올랐나’ ④공공기관-언론-불신의 메카니즘
[실록 부동산정책40년 ⑤]
특별기획팀 2007.02.16
4-부동산 심리와 정책불신
‘부동산은 심리다. '왜곡된 정보로 ‘집값이 계속 오른다’고 부추기면 시장이 동요하게 된다. 이 같은 불안은 결국 가수요와 투기심리를 낳는다.
2006년 하반기의 ‘조바심 수요’에 의한 집값 급등 현상은 부동산 시장의 심리적 요인을 잘 보여준다.
2006년 쌍춘년 고분양가 ‘조바심 파동’
그 해 늦여름, 쌍춘년을 맞아크게 늘어난 신혼부부 수요와 이사철이 겹치면서 전세물량 부족 현상으로 전셋값이 오르기시작했다. 여기에 정부가 8월판교 2차 분양에서 중대형 아파트 분양가를 평당 1800만원대로 책정한데 이어 9월 서울시는 은평뉴타운 분양가를 주변 시세의 2배에 가까운 최고 1500만원대로 정하면서 고분양가는 주변 아파트 가격 상승으로 이어졌다.
공공분양 아파트 값이 크게 오르자 파주 운정 신도시에서는 한 건설업체가 분양가를 인근 아파트 매매가의 2배에 이르는 평당 1460만원으로 책정했다. 여론이 악화되자 이 업체는 분양가를 평당 평균 1297만원으로 내렸으나, 오히려 고분양가 폭리 주장이 근거 있음을 반증한 셈이었다.
당시 건설교통부는 이례적으로 "내년에 파주지역에서 나오는 중대형은 원가연동제와 채권입찰제가 적용돼 저렴하게 나오니 해당 아파트 청약을 자제하라"고 당부했지만 문제의 아파트청약은 4대 1이 넘는 경쟁률로 전 평형이 1순위 마감됐다.
부동산 정책에 대한 불신과 가격 상승 기대감이 그대로 드러난 사례였다.
2006년 9월 고분양가 논란 속에 문을 연 파주 운정 신도시의 한 아파트 모델하우스를 찾은 청약인파
고분양가로 인한 집값 상승의 여파로 그동안 관망하던 실수요자들이 불안감 속에 추격매수에 나서자 오름세는 수도권 전역과 중소형 평형으로까지 확산됐다. 언론은 자고 나면 수천만~수억원씩 호가가 뛰는 아파트 값을스포츠경기 중계하듯 보도했다.
공공기관마저 노골적 ‘땅장사’
이처럼 주택에 대한 ‘조바심 수요’를 유발한고분양가는 주택이 들어서는 땅의 가격, 즉 택지비가 비싼 것이 큰 요인이다. 민간 택지뿐만 아니라 정부나 지방자치단체가 공급한 공공택지로 지은 아파트에서조차 고분양가 논란이 매번 되풀이되면서 주택시장이 철저히 시장 메커니즘으로만 움직인다는 인식은 투기심리를 부추긴다. 토지공사·주택공사와 지자체의 공영개발기관조차도 시장원리에 입각해 택지매각 비용을 받겠다며 노골적으로 땅장사를 하는 경우도 없지 않았고, 이는 곧 저돌적인 투기심리의 배경이 됐다.
2005년 초 서울시는 뚝섬에 초고층 주상복합단지를 조성하겠다며 1,3,4 구역 상업용지를 시세보다 훨씬 높은 가격인 1조원이 넘는 돈을 받고 팔았다. 당시 최고가 경쟁입찰 방식을 도입한 서울시는 당초 참여업체들의 경쟁이 과열됐다며 돌연 매각을 취소했다가 4개월 뒤인 2005년 6월 감정가를 40%나 올린 채 다시 공매에 나서면서 논란을 빚었다.
특히 당시 4구역의 땅을 평당 7732만원이라는 사상 최고가에 낙찰받은 한 업체는 최근 두 차례나 연장한 잔금납부기한을 넘기면서 사업 자체의 위기를 맞고 있을 정도다. 땅값이 7000만원대면 아파트 평당 분양가가 4000만원을 넘어야 한다는 계산이 나와 일각에서는 "뚝섬 땅을 비싸게 팔아 서울시 빚을 줄인 유능한 서울시장인지는 몰라도 국가 전체로는 아파트 값 폭등을 부채질한 책임을 면할 수 없다"는 비판도 나오고 있다.
이밖에도 토지 보상비용의 급격한 증가와 도로, 전력 등 수조원 규모의 간선시설 비용이 고스란히 분양가에 전가되는 현상, 저밀도 친환경 개발을 표방해 용적률을 낮추는 방향의 개발도 아파트 가격상승의 주요 원인이 됐다.
이에 따라 과거에는 아파트 분양가에서 20~30%에 불과하던 택지비 비중이 지금은 대부분 절반을 웃돌고 있다. 논란을 빚은 은평뉴타운의 택지비 비중은 분양가의 57.2%였으며 역시 고분양가 논란을 일으킨 판교신도시 44평형은 평당 분양가(1857만원) 대비 토지비용이 70.2%(대지비 41.6%, 채권손실액 28.6%)에 달했다. 이는 공공재의 성격이 강한 주택조차 철저히 시장 메커니즘에 따라 움직인다는 인식을 심어 투기심리를 부추기고 실수요자들을 압박하는 요인으로 작용했다.
이처럼 과도한 택지비 부담이 아파트 분양가를 밀어 올리는 구조적 문제가 계속 제기되자 정부는 2006년 7월부터 택지 공급가격 기준을 기존의 감정가에서 토지조성원가의 90~110%로 바꿨다.
투기에 취약한 부동산 시장
부동산은 단기적으로 가격 왜곡이 일어나기 쉬워 투기에 취약한 상품의 특성을 갖고 있다. 특히 아파트는 다른 재화에 비해 살 사람이 상품에 대한 정확한 정보를 사전에 알기 어렵다. 우리나라 아파트 시장처럼 선분양제가 일반화 돼 있고 특정 지역에 수요가 몰리는 경우에는 수요자와 공급자 간의 정보 비대칭성이 더욱 심해져 수요자들은 구조적으로 고분양가 등 공급자 우위의 시장상황을 받아들일 수밖에 없는 구조이다.
여기에 부동산 정보업체들이 인터넷에 제공하는 매물과 시세 정보는 높은 가격을 원하는 매도자 호가 위주의 시황을 부추겨 부동산 가격을 왜곡한다. 이러한 상황은 시장의 혼란과 불안감을 증폭시키고 불안한 가격 매커니즘 속에서 마음만 먹으면 시세 조작도 가능한 상황을 초래했다. 결국 여기서 피해의식이 깔린 투기 심리도 생겨났다.
부동산 가격은 호가라도 일단 높은 가격이 형성되면 값이 잘 내려가지 않기 때문에왜곡된 정보들은 투기를 장기화한다. 우리나라처럼 수도권 집중화가 심하고 개발 가능한 택지 비율은 매우 낮아 부동산 가치의 희소성이 상대적으로 높은 상황에서는 이러한 현상이 두드러진다. 2007년 1·11 대책을 기점으로 아파트 가격이 뚜렷하게 하향 안정세를 보이고 있으나 하락폭이 상승기 때만큼 크지 않은 것은 이러한 부동산 시장의 특성에 기인한다.
또 부동산은 수요가 증가해도 공급까지는 상당한 시차가 존재할 수밖에 없고 여기서 발생하는 가격의 비탄력성 탓에 단기적으로 가격왜곡 현상이 일어나기 쉽다. 소득이 증가하고 생활수준이 높아지면서 주택 크기나 질에 있어 기존의 주택보급률만으로는 측정하기 힘든 새로운 수요가 생긴다. 그러나 이러한 신규 수요를 공급이 즉각 뒷받침 할 수 없다는 점도 아파트 가격 상승의 한 요인이 됐다.
부동산은 이처럼 시장실패가 쉬운 공공재적 성격을 가진 상품이다. 결국 시장 실패로 인한 공급부족이나 가격왜곡 등 문제가 불거지면 정부의 정책적 개입이 불가피하다.
‘이래도’ 못 믿고, ‘저래도’ 못 믿어
2000년 하반기부터 서울 강남의 아파트를 중심으로 시작된 부동산 가격 상승 추세는 과거 부동산 가격 상승이 2~3년에 그쳤던 예와는 달리 장기간 지속되는 특징을 보였다. 여기에는 IMF 위환 위기 이후 지속된 저금리와 시중 유동자금 증가, 국지적 주택공급 부족, 재건축 기대심리, 금융권의 환경변화, 과도하게 풀린 부동산 규제 등 여러 가지 요인과 함께 수십년 간 경험한 ‘부동산불패’ 라는 투기심리도 한 몫을 했다.
고철 주택산업연구원장은 2006년 아파트 값 상승에 대해 "정부 정책을 믿지 못하고 불안심리가 커진데 따른 심리적 요인이 크다. 공급을 확대한다고 하면 재건축이 완화될 것으로 기대해 집값이 뛰고, 규제를 늘린다고 하면 공급이 줄 것으로 보고 오르는 형국으로 한마디로 진퇴양난"(2006년11월3일 서울경제신문 인터뷰)이라며 부동산 정책의 어려움을 설명했다.
한 당국자도 당시 집값 폭등에 대해 "5·31 지방선거 패배, 야당 의원들이 부동산 문제에 대해 다른 시그널을 준 것, 북핵 사태 이후 금리정책을 진짜로 못 쓸 것이라는 시장의 확신 등 정부가 (심리적으로) 잡힐 수 있는 약점은 모두 잡힌 상태였다"고 토로했다.
이와 함께 대선으로 정책 기조가 변화할 수 있다는 기대감도 집값 상승을 부추겼다. 특히 일부 언론은 대선에 편승한 경기부양책이나 각 후보들이 인기몰이용으로 쏟아놓을 개발공약, 정권이 바뀔 경우의 부동산 규제 완화나 정책후퇴 등의 가능성을 제시하며 시장의 불안감과 국민들의 투기심리에 불을 지폈다.
수십 년 간 부동산 불패 학습효과
1975년 '투기부인'들의 서울 영동 잠실 여의도 일대의 아파트 투기열풍을 소개한 신문기사. 중앙일보 75년 3월25일자.
부동산불패의 믿음은 어제오늘 형성된 것이 아니다. 개발 초기 단계인 1960년대 말 말죽거리 신화 때만 해도 부동산 투기로 얻는 시세차익은 20-30배에 달했다. 1970년대에는 시세 차익이 5-6배, 1980년대에는 2-4배로 줄었으나 2003년 이후에도 상승기에는 여전히 2배 정도의 수익을 기대할 수 있었다.
30년전인 1977년4월 국세청 조사에서도 당시 분양경쟁률이 수십 대 일에 달했던 여의도 아파트 당첨자들 중 3분의 1이 무자격자 즉 투기꾼들이었음이 드러난 바 있다.
당시 매일경제신문(1974년5월10일자)은 1969~70년 사이 경부고속도로 개통을 전후해 신갈인터체인지에서 용인에 이르는 지역의 땅값이 4년 만에 15배나 뛰었다고 보도했다. 같은 신문(1977년10월17일자)은 당시 지하철 2호선 착공 발표 후 일주일이 지나자 연초 평당 3만~7만원이었던 이 지역 땅값이 13만원을 호가하고 이후에도 계속 오르고 있어 땅주인들의 해약 요구로 거래질서에 혼란을 빚는다고 전했다. 개발 소식에 부동산 가격이 치솟고 투기세력이 개입해 매물을 돌리며 가격 상승을 주도하는 오늘날과 그리 다르지 않은 모습이 30년 넘게 되풀이 됐음을 알 수 있다.
재벌과 권력층 주도 부동산 투기
부동산이 전국민의 재테크 대상이 된 오늘날과는 달리 부동산 투기가 재벌과 개발 정보를 미리 입수한 일부 권력층 주변 자산가들의 전유물이었던 시절도 있었다.
서울신문 1983년6월10일자.
서울신문(1983년6월10일자)은 국립공원 지리산지구 관광집단시설지역 고시 예정지에 발표 1년 전부터 투기세력이 몰려 2년 전 평당 1000~2000원 하던 땅이 2만~5만원으로 2년 동안 20배 이상 급등했다고 보도했다. 해당 지역의 개인땅 85%를 서울, 전주 등 외지인이 매입해 개발정보가 누설됐음을 방증했다.
최근에 와서야 관심의 초점이 되고 있는 화성, 판교 지역도 1980년대부터 수도권 신도시 개발후보지로 지목돼 오면서 이미 1990년대에 ‘거물 외지인’들의 투자가 집중됐다. 특히 정치인 등 고위층은 1980년대 초반부터 본격적으로 이 지역 토지를 매입했다.
1993년 문민정부에서 시작된 공직자 재산공개 결과는 힘 있고 출세한 사람치고 부동산 부자 아닌 사람이 없다는 ‘소문’이 사실임을 입증했다. 많은 행정부, 사법부 내 장·차관급 인사들과 국회의원, 군 장성들이 투기성 불법, 탈법 부동산 거래와 보유가 밝혀져 옷을 벗었다.
이후 2000년 제정된 인사청문회법에 따라 총리 등 고위공직자들이 국회에서 청문회를 거칠 때마다 빠짐없이 등장하는 항목이 부동산 투기 관련 의혹이었다. 국민들이 부동산 투기와 그 대응책에 냉소적이고 무감각해진 것은 자연스러운 귀결이었다.
전국민 부동산 재테크 시대
그러나 외환 위기 이후에는 은행들이 주수익원이던 기업 대출 감소에 따라 주택담보 대출 비중을 크게 늘리면서 많은 사람들이 대출을 통한 투자에 나설 수 있었다. 저금리와 손쉬운 주택담보대출로 자금원이 갖춰지자 수십 년 동안 투기꾼들의 승리를 지켜보면서 기회만 닿는다면 투기행렬에 기꺼이 동참하겠다는 의식을 내면화한 사람들은 집값 오름세라는 ‘기회’를 놓치지 않았다.
일부 아파트 주민들은 부녀회 등을 통해 집값 담합에 나서 시장질서를 어지럽혔다. 건설교통부 집값담합신고센터에 적발된 서울 지역 한 아파트는 실거래가보다 최고 2억원이나 높은 호가로 담합한 사례도 있었다. 그러나 공정거래위원회가 담합행위에 공정거래법을 적용한 처벌이 불가능하다고 밝힌 데다 실제 대응조치도 일정기간 실거래가를 공개하고 부동산정보제공업체에 시세정보 제공을 중단시키는데 그치고 있다. 심지어 일부 단지는 건교부, 재경부가 강력한 처벌 규정을 신설하겠다고 발표하자 규제 이전에 집값을 서둘러 올려놓겠다는 식의 대담함을 보이기도 했다
"부동산 투기해도 벌금 약간 내면 그만"
"조 모(33·여)씨는 아파트 10채, 상가 32채, 오피스텔 24채를 갖고 있으면서 불법으로 조합원 자격을 얻어 5채의 신규분양 아파트를 공급받아 구속됐으나, 재판에서 벌금 2500만원만을 선고받았다. 조 씨는 앞서 배임죄로 이미 집행유예 3년을 선고받은 상태였다. 임야 1만8000평을 8억2800만원에 사들여 405명에게 사기 분양해 317억원을 가로챈 혐의로 구속된 배 모(37·남)씨 등 8명의 기획부동산 업자들은 초범이거나 동종 전과가 없다는 이유로 집행유예 또는 벌금 200만원의 판결을 받았다."
정부의 ‘부동산투기사범 합동수사본부’가 2005년7월~12월까지 대대적으로 부동산투기범죄에 대한 특별단속을 벌인 후 구속된 252명에 대한 법원 판결 결과의 일부이다. 부동산 시장을 왜곡시키고 막대한 불법 이득을 취한 투기 사범들에게 내려진 이 같은 솜방망이 처벌은 국민들에게 ‘부동산 투기를 해도 벌금 얼마내면 그만’이라는 식의 그릇된 법 감정을 조장해 왔다.
또 부동산 투기 행위는 법망을 피해 날이 갈수록 수법이 다양하고 교묘해지고 있는데 반해 부동산중개업법 등 관련 법규는 범죄유형을 단순하게 규정하고 있어 현실을 반영하지 못할 뿐만 아니라 형량도 가벼운 편이다.
이에 따라 정부는 주기적으로 부동산 투기가 활개 칠 때마다 관련 법규 정비, 공급 확대, 세제와 금융 정책 등으로 부동산 가격 안정을 유도하는 한편 국세청 세무조사와 투기자 명단 발표 등 투기 가담자들을 직접 겨냥한 응급 대책들을 끊임없이 내놨으나 투기 현상이 거의 만성화 되다시피 하면서 투기세력과 국민들 모두 별다른 경각심을 가지지 못하게 됐다.
불투명한 부동산 거래 관행과 불합리한 세제도 국민들의 투기불감증에 일조했다. 실거래가를 숨기고 이중으로 다운계약서를 작성해 취·등록세, 양도소득세를 탈세하는 행위가 당연한 관행처럼 굳어졌다. 양도소득세도 실거래가에 비해 비현실적으로 낮은 기준시가를 기준으로 부과돼 투기로 인한 불로소득을 환수하는 역할을 제대로 하지 못했고 그나마 경기등락에 따라 세율과 과표가 오르내리고, 감세 혜택이 잇따르면서 정책불신을 키워왔다. 과거 기존 주택의 재산세 역시 가격이 아니라 면적 등 불합리한 과표기준과 체계로 인해 오히려 투기수익을 보장해주는 역할을 해왔다.
결국 국민들은 수십 년 간 미비한 정책과 부실한 법적용의 틈을 뚫은 부동산 투기의 높은 수익성을 지켜보면서 ‘부동산 투기는 비용 대비 효율이 높은 투자’라는 경험칙을 얻게 됐다.
"부동산은 재산증식 도구"라는 의식
그 결과 국민들도 주택이나 토지를 주거 수단이나 생산요소로만 여기지 않고 재산증식의 대상으로 인식하게 됐다. 국토연구원이 1979년, 1985년, 2000년, 2006년 네 차례에 걸쳐 실시한 ‘토지에 대한 국민의식조사’ 결과는 이 같은 변화를 여실히 보여준다.
여유자금이 있으면 무엇을 하겠느냐는 질문에 1979년에는 토지나 건물에 투자하겠다는 응답이 28.6%였으나 2006년 조사에서는 57.4%로 크게 증가했다. 특히 부동산 중에서도 서울과 수도권, 특히 강남권에서는 주택 선호도가 높고 수도권 이외 지역에서는 토지 선호도가 높아 지역별 부동산 값 상승 추이가 그대로 반영됐다.
또 주목할 만한 변화는 1979년에는 여유자금을 개인사업에 쓰겠다는 답변이 39.9%에 이르렀으나 점차 줄어들다 2006년에는 7.6%에 머물렀다는 점이다. 2006년 조사를 주도한 국토연구원 채미옥 박사는 이에 대해 "건전한 근로의식이 감소하고 부동산 투기를 내면화, 합리화하는 현상"이라고 분석했다.
"주택가격 과도하게 높지만 그래도 오른다?"
부동산투기에 대한 부정적 의견도 과거에 비해 감소했다. 재산증식을 위해 부동산을 사고파는 것이 사회적 문제가 되지 않는다는 응답이 2000년 69.5%, 2006년에는 67.5%로 1979년 51.1%에 비해 16%포인트 정도 증가했다.
국토연구원은 "토지공공성에 대한 사회적 합의 수준이 낮고 토지시장 참여자들은 자본이득을 챙기려는 형태로 움직이고 있다. 토지시장과 사법부 판례, 국민의식 모두가 부동산의 사익옹호를 지향하고 있다"고 지적했다.
2007년 2월 삼성경제연구소의 '주택가격에 대한 가계의식 조사' 보고서에 따르면 전체 조사대상 가구의 91.4%가 현재 주택가격이 과도하게 높거나(66.6%) 약간 높다(24.8%)고 답했다. 그러나 올해 주택가격 전망에 대해서는 하락할 것이라는 응답이 30.5%(조금 하락 28.2%, 크게 하락 2.3%)인 반면 현 수준을 유지하거나(34.1%), 상승할 것(조금 상승 30.4%, 크게 상승 5.0%)이라는 응답은 69.5%에 달해 부동산 정책에 대한 불신과 집값 상승 기대가 만연해 있음을 보여줬다.
언론 "투기도 투자다" 궤변
이는 언론의 논조 변화에서도 드러난다. 과거에는 언론들이 대부분 부동산 투기를 ‘망국병’으로 치부하면서 ‘다음 세대에도 죄를 짓는 행위’로 규정했다.
1992년5월6일자 동아일보 사설을 보자. ‘땅투기 억제는 절대 선이다’라는 단정적인 제목으로 1990년 이뤄진 재벌의 비업무용 부동산 강제매각 조치(5·8조치) 2주년을 맞아 당시의 강제 매각조치가 불가피했으며 결과적으로 부동산시세를 ‘가라앉게 한’ 효과가 있었다고 긍정적으로 평가하고 있다. 신문은 ‘자본주의 사회에서 공권력에 의한 사유재산의 강제매각 조치가 불합리한 줄은 알지만 보편적인 자로 재기에는 한국의 국토는 너무 좁고 인구는 많으며 또 한국의 재벌 형성, 나아가 자본축적과정이 다른 선진국이나 경쟁국과는 다르다’고까지 설명하며 5·8조치를 옹호했다.
그러나 13년 뒤인 2005년4월29일자 동아일보 사설은 ‘새로운 부가가치를 창출하지 않고 기존의 부가가치를 나눈다는 점에서 부동산 투기 소득이나 주식투자 이익이나 크게 다를 바 없다.시장경제에서 투자와 투기를 명확하게 구분하는 것이 가능하지도 않다’고 주장했다. 이 사설은 또 ‘창조적 소득은 인정하되 투기적 소득은 일절 인정하지 않겠다’는 대통령의 발언을 비판하면서 ‘집을 팔아 남긴 이득을 모두 세금으로 환수하는 정책을 동원하는 것은 시장을 이념이나 정치적 포퓰리즘의 실험장으로 삼는 행위’라고 비난했다.
"부동산 광고와 언론의 논조 연관성 있다"
사실 우리나라 언론은 논조나 정치적 지향과는 별도로 부동산문제에 관해서는 크게 자유롭지 못하다. 신문들은 IMF 외환위기 이후 대형 광고주가 줄어들고 케이블 방송과 인터넷 뉴스포털, 무가지 등 신규매체와의 경쟁이 치열해진 환경 속에서 수입의 대부분을 광고에 의존하고 있다. 이에 따라 신문들은 기업광고를 안정적으로 유치하기 위해 서울 강남 거주자들을 비롯한 ‘구매력 있는 독자층’에 매달릴 수밖에 없다.
그중에서도 부동산 투기붐에 따라 부동산 광고가 핵심적인 수입원이 되면서신문들은 종합부동산세 등 정부의 투기억제 대책에 호의적이기 힘든 구조를 가지고 있다.
부동산 광고가 신문들의 놓칠 수 없는 수익 영역이라는 점은 투기세력의 실체를 분석한 책 ‘대한민국은 부동산공화국이다?’에서도 드러난다. 이 책은 2001~2004년까지 신문광고에서 건설 광고가 매출 기여도 1위를 차지했다고 밝혔다. 이 책에 등장하는 한 유력 신문사 광고국 직원은 "후분양제가 도입되면 건설업체가 자체 자금으로 70% 이상을 시공한 뒤에야 광고를 할 수 있기 때문에 광고물량이 대폭 줄어들 수밖에 없어 신문사에서는 최대한 도입을 막고 싶은 제도"라고 말해 일부 신문들이 ‘시장원리’를 내세우며 후분양제를 적극 반대하는 속사정을 드러냈다.
서화숙 한국일보 편집위원도 2006년4월 열린 ‘정부의 부동산정책과 언론보도’라는 기자포럼에서 2006년3월 한 달치 4개 신문의 본면에 실린 광고를 분석한 결과 "정부 부동산 정책에 대한 비판적 논조와 부동산 광고 건수가 연관성을 보였다"고 지적했다. 서 편집위원에 따르면 정부의 부동산 대책에 가장 비판적인 A신문의 부동산 관련 전면 광고는 105개였으며 논조상 비판적인 순서대로 B, C, D 신문의 전면 부동산 광고는 각각 76개, 25개, 21개였다.
"서민 끌어들여 최대 피해자로 묘사"
특히 보수 언론과 일부 경제지들은 정부의 투기수요 억제책이 나오면 ‘대책이 앞으로도 언제든 변할 수 있다는 관측이 강했다(조선일보 2005년9월1일)’ ‘충격효과가 사라지면 다시 오를 수 있다(조선일보 2005년9월2일)’등의 ‘희망사항’과 ‘주장’을 전문가 분석이라는 명목으로 쏟아냈다. 이들은 정부대책이 약효를 발휘해 집값이 떨어질 기미가 보이면 버블 붕괴나 서민 피해를 우려하는 논조로 입장을 선회했다. 서화숙 편집위원은 "언론이 정책을 비판하기 위해 모호한 개념인 ‘서민’을 끌어들여 최대 피해자로 묘사한다"면서 "세금부담이 너무 크고, 시장에 맡겨 공급을 늘리라는 일부 언론의 주장은 1가구 다주택자와 건설업체의 입장을 그대로 반영한 것"이라고 꼬집었다.
LG경제연구원의 김성식 연구위원도 "투기세력의 자기실현적 자가발전을 견고하게 뒷받침하는 것이 일부 언론과 전문가로 위장한 투기이론가들"이라며 "일부 언론은 투기세력의 논리를 전달하는 확성기 노릇을 하고 있다"고 비판했다. (2005년6월24일 민주언론운동시민연합 주최 토론회 ‘언론이 제대로 보도하면 부동산투기 막을 수 있다’)
물론 이들 기득권 옹호 언론들은 부동산이 시장에서 거래되는 상품이기도 하지만 경제 전반에 미치는 영향력이 매우 큰 공공재적인 특성을 갖는다는 또 다른 속성을 철저하게 외면하고 있다. 따라서 100만 가구가 넘는 단칸방살이 문제나 불량주택 등 주거복지와 관련한 의제는 언론에서 거의 찾아볼 수 없다.
"부동산 정책, 시기 놓치면 무용지물"
2007년 들어 부동산가격 급등 현상은 진정되고 집값 내림세가 서울 강남권 재건축단지에서 강북과 수도권 전체로 확산되고 있다. 그러나 민간택지 아파트의 분양원가 공개와 분양가 상한제 실시를 주내용으로 한 1·11대책의 후속절차인 주택법과 택지개발촉진법, 임대주택법 등의 개정안 입법 처리를 놓고 새로운 시장불안 요인이 될 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
심리에 민감한 부동산은 시장에 조금만 잘못된 신호를 줘도 엄청난 후폭풍을 일으킨다는 사실을 우리사회는 반복적으로 경험했다. 2007년2월10일자 서울신문이 사설에서 ‘아무리 좋은 정책이라도 시기를 놓친다면 무용지물이나 다름없다’고 지적하고 나선 것도 이 때문이다.
책이 절판돼서 살 수가 없어서 비싼 값에 중고거래하시고, 국회도서관에 몇 만 원씩 줘서 제본하시는 분들이 많다고 하시더군요.
원래 이 책 자체가 정부부처 사이트에 올라왔던 내용을 엮은 것뿐입니다. 따라서 아래 정리해둔 링크에 들어가셔서 찬찬히 읽어 보시면 됩니다. 좋은 자료이니 읽어보시길 추천 드립니다.
[총론]‘부동산 신호등’ 세우기 40년 걸렸다
저항과 좌절, 유혹의 역사…부동산 오디세이
[실록 부동산정책 40년] ① 과거에 못한 것, 지금은 한 것
특별기획팀2007.01.29
#저항"과표현실화는 조세저항을 불러일으키므로 국가안보상 곤란합니다." 88서울올림픽이 끝나면서 집값과 땅 값이 폭등하자 경제기획원은당시 15%에 불과하던 과표현실화율을 3년에 걸쳐 토지는 60%, 건물은 50%까지 대폭 끌어올리려 했다. 실제 1억원에 거래되는 땅에 대해 세금을 매기는 기준인 과세 표준액이 1500만원에 불과하다면 그것을 기준으로 과세하는 것은 불합리할 뿐만 아니라 투기를 잡을 수도 없다는 판단에서다.
과표현실화 재검토를 '조세저항 우려' 때문이라고 보도한 1989년 9월6일자 신문.
하지만 당시 반대 여론을 등에 업은 내무부는 조세저항에 따른 체제불안과 북한과의 대치상황까지 거론하며 과표현실화에 대해 반대론을 폈다. 정통성이 취약했던 당시 정부에게 조세저항은 체제위기로 인식됐고 실제로 불안요인을 안고 있었다.
"내무부의 반대는 예상보다 훨씬 거세더군요. 내무부 모 국장은 회의도중 ‘경제부처와는 더 이상 대화할 수 없다’며 회의장을 뛰쳐나간 적도 있습니다. 당시 내무부가 내각의 주도권을 쥐고 있는 한 제대로 될 수가 없는 일이었습니다."이장규 전 중앙일보 기자(현 중앙일보 시사미디어 대표이사)의 저서 ‘실록 6공 경제’는 실무팀 관계자의 말을 이렇게 전하고 있다. 당시 나웅배 경제기획원 부총리는 5차례나 장관회의를 열어 설득을 거듭한 끝에 합의를 끌어내는 듯 했으나결국엔 여론에 민감한 내무부의 반대로 과표현실화는 백지화됐다.
#그리고 2007그로부터 19년이 지난 2007년 1월. 8·31 국민참여 부동산정책에 따라 토지와 주택에 대한 과표는 점진적으로 현실화돼재산세의 기준이 되는 공시가격은 실제 가격의 80%까지 반영된다. 양도소득세의 과세형평을 높이기 위해 1년 유예기간 끝에 2007년 1월부터 모든 부동산에 대한 양도세는 공시가격이 아닌 실거래가로 부과됐다.
#좌절"지금까지 역대 정권은 집권초기에 세제 및 세정의 혁신으로 공평세제 및 신뢰세정을 구현한다는 개혁안을 내놓곤 했다. 그러나 집권 뒤 일정 시일이 지나면선거 등을 의식한 정치권의 압력과 이익집단의 로비 등으로 번번이 용두사미격으로 개혁의지가 흐지부지되곤 했었다." (한겨레신문 1993년 5월27일자)
문민정부 출범 초기인 1993년 5월26일 재무부가 ‘신경제 5개년 계획 세제부문 개혁안’을 내놓으면서 공시지가 대비 평균 21% 수준에 머무르고 있던 토지과표를 1996년부터 공시지가로 전환하고 보유세 부담을 높이는 등 부동산투기 및 과다보유를 막기 위한 제도적인 장치를 갖추겠다고 하자 한겨레신문은 다음날 해설기사에서 이렇게 적었다.
아니나 다를까. 1995년11월17일, 정부와 민자당은 당정회의를 열어 종합토지세 과표적용비율을 동결하고 일부 토지에 대한 세율을 낮추는 내용의 지방세법 시행령 개정안에 합의했다. 이 때문에‘총선을 겨냥한 땅부자 달래기’라는 지적이 뒤따랐고종토세 과표를 공시지가로 전환해 ‘땅 많이 가진 것이 고통이 되게 하겠다’던 약속은 흐지부지 돼갔다.
종합토지세의 경우 처음 시행된 1990년 1월에도 고액자산가와 땅 재벌들의 조세저항에 부딪쳐 과표현실화를 포기했었다. 당시 서울신문(1990.1.10)은 "정부가 우리 경제를 좀먹는 부동산 투기의 요인을 근절시켜 경제의 안정기조를 다져보려고 모처럼 칼을 빼들었으나 제대로 한번 휘둘러 보지도 못하고 칼집에 되돌려 넣은 셈"이라고 비판했다.
#그리고 200717년이 지난 2006년 12월.공시가격 기준 6억원으로 과세기준이 강화된 부동산 보유세제인 종합부동산세를 놓고언론은 연일 ‘세금폭탄’론을 거론했다. 또다시 ‘조세저항’이라는 표현이 신문을 덮었지만 종부세는 98.2%의 높은 자진신고율을 보이며 정착했고 2007년 1월 종부세 논란은 꼬리를 감췄다.
#유혹외환위기의 충격이 채 가시지 않은 1998년 3월17일. 서울 강남구 논현동 건설회관에서는 정부 여당과 22개 건설관련 단체장과의 상견례가 열렸다. 정부를 대표해 나온 이정무 건설교통부 장관과 여당인 국민회의 김원길 정책위의장이건설경기를 살리기 위한 선물보따리를 풀어놓았다.
"양도세를 우선 대폭 인하하되 궁극적으로 폐지하는 방향으로 세제를 개편해 오는 4월 임시국회에서 입법화할 방침입니다." 김 의장은 회의장 밖에서 기다리고 있던 기자들에게 화끈한 ‘1면 톱기사거리’를 제공했다.
건설경기를 살리기 위해 실현가능한 모든 처방을 내놓으려는 정부와 정치권의 움직임은 1998년부터 1999년까지분양가 전면 자율화,양도세 한시적 면제,분양권 전매 허용, 토지거래 허가 및 신고제 폐지, 택지소유상한제 폐지, 민영아파트 재당첨 제한기간폐지, 무주택 우선공급제도 폐지등 부동산 관련 규제를 줄줄이 완화하거나 없앴다. 가격폭락과 거래단절로 침체에 빠진 부동산 시장을 하루아침에 과열로 바꿔놓을 첫 단추는 이렇게 끼워졌다.
#그리고 2007그로부터 9년이 지난 2007년 1월. 정부는 분양가 상한제를 전면 시행하고 수도권과 투기과열지구에 한해 민간택지 분양원가를 공개하기로 했다. 양질의 주택을 ‘싸게, 많이, 그리고 빨리’ 공급해 무주택 서민들에게 희망의 메시지를 주려는 정부 정책에 대해 언론은 ‘복합 불황 우려’라는 과장된 유혹과 흔들기를 계속하고 있다. 정치권에선 ‘반값 아파트 공약’ 등 ‘부동산 정치 세일’이 한창이다.
저항과 좌절과 유혹의 역사
집 값과 땅 값을 안정시키고 서민들에게 내 집 마련 기회를 주려는 대한민국 정부의 부동산 정책의 험난한 ‘오디세이’는 숱한 저항과 좌절, 그리고 유혹의 역사다.
땅 부자 · 집 부자와 투기꾼들의 조직적 저항, 이해관계에 따라 전전긍긍한 정책적 좌절, 현상을 타개하려는 임기응변식 처방과 정치적 유혹은 끝없이 시장을 왜곡했다. 요동치는 자본주의의 ‘거대한 공룡’인 부동산 시장 앞에 정부의 정책은 끊임 없이 시험 받았고 때로 경기부양의 표준식단으로, 때로 시장개혁의 상징으로 정책환경에 따라 변화를 거듭했다.
40여년 전인 1967년 강남 땅 투기열풍을 막기 위해 도입된 ‘부동산 투기 억제세’에서부터 박정희 대통령이 ‘혁명적 조치’라며 내놓은 1978년 ‘8.8대책’, 그리고 참여정부의 ‘8.31정책’에 이르기까지 수십 년 동안 쏟아낸 부동산 정책들은 현재의 가격흐름과 부동산 불패 신화의 이력으로 남아있다.
풀고 조이고…규제 강화와 완화의 반복
<국정브리핑>이 주택도시연구원, 국토연구원, 금융연구원 등의 도움을 받아 정부가 부동산 문제 해결과 시장안정을 위해 내놓은 정책을 조사한 결과, 1967년부터 2007년 1월11일까지 발표한 부동산 및 주거복지 관련 정책은 총 59건이었다. 이 가운데 부동산 투기 억제 및 가격안정을 위한 정책이 31건이었으며 규제완화 등을 통한 경기활성화대책이 17건, 임대주택 확대 등 주거복지 정책이 11건이었다.
첫 부동산투기대책인 '투기억제세'가 시행된 이후 탈세혐의가 있는 투기자가 처음 적발돼 국세청으로부터 당시 돈으로 4200만원을 추징된 사실이 신문(1968년 6월8일자)에 보도됐다.
정부는 부동산 가격이 급등할 때는 규제와 세금, 공급정책 등을 통해 시장을 진정시키고, 반대로 경기가 침체하면 손쉬운 경기부양 수단으로 건설 규제 완화를 택했다. 일례로 1977년 분양가 규제와 78년 8.8대책에 이어 1980년부터 82년까지는 주택경기 활성화 조치를 5차례나 쏟아냈고,1989년에는 강력한 규제정책인 토지공개념 도입과 함께 주택 200만호 공급을 추진했다.
1997년 외환위기로 경기가 침체되자 경기 부양을 위해 부동산 관련 규제를 전면 완화하는 쪽으로 부동산 정책 방향을 틀었다. ‘발등에 떨어진 불’에 부동산 시장의 근본적인 체질 개선과 안정화에 대해선 언론도 침묵했다. 이런 ‘냉온탕’을 오가는 정부의 부동산 정책은 국민에게 경기 조정의 종개념이나 임시방편으로 인식되면서 ‘때가 되면 바뀌는 것’이란 잘못된 인식을 키워왔다.
주택 건설을 촉진할 필요성이 클 때는 부동산 시장에 대한 규제를 완화하고, 부동산 시장으로의 투기자금 유입이 경제에 부담을 주기 시작하면 이를 억제하는 식으로규제 강화와 완화를 반복하며 경기의존적으로 바뀌었다. 예컨대 미분양사태가 빚어질 경우 융자제도 등을 통해 구입능력을 높여서 분양받도록 하는 것이 아니라 양도소득세를 감면하는 등의 수단으로 능력 있는 자에게 주택이 돌아가도록 해왔다. 주거안정과 경기조절이라는 다소 상충하는 두 가지 목표 사이를 시소 타듯 오가면서 ‘부동산 10년 주기설’이란 세간의 공식을 만들었다.
부동산 정책, 그 구조적 딜레마
이처럼 부동산 정책이 온갖 저항과 좌절과 유혹 속에 시장의 기초 질서를 다루는 제도적 장치와 근본적 시스템을 만들기보다는, 현상을 타개하는‘대증요법’이 되어 버린 데는 우리나라 부동산시장의 구조적 딜레마가 자리 잡고 있다.
우리의 주택공급 시스템은 재정지원이 극히 한정된 가운데민간자금에 크게 의존하면서도 행정규제 수단으로 시장을 통제해 주택건설을 촉진하거나 억제하고 또 주택의 배분을 관리하는 체제이다. 자본주의 체제이면서도 선진자본주의와는 다르고, 또 싱가포르 같은 후발자본주의 사회와도 다르게,민간 주도이면서 국가의 행정적 통제를 심하게 받는 주택공급체계를 가진다. 이 때문에 시장이 우선이냐, 공공 이익이 우선이냐의 논란은 역대 부동산정책과 함께 한다.
주택도시연구원 임서환 연구원은 "정부는 민간 자금을 유인하여 공급을 촉진하는 대신 주택의 규모 가격 공급절차 등을 통제하여 주택이 저소득층에 돌아가도록 한다는 전략을 구사했다. 그 결과 정책은 투기성 자금의 변덕스러운 흐름에 일일이 대응해야 했다"고 말했다. 이 때문에 경제규모가 커질수록 주택 정책은 경기조절 대책이나 물가대책으로부터 점점 더 자유롭지 못하게 됐다. 주택건설 부문이 실물경제에 미치는 영향은 간단치 않았다.경기 부양의 유혹도 그만큼 컸다.대형 건설공사가 하나가 벌어지면 철근 합판 등 수많은 건자재 하청업체는 물론 인부, 공사판 식당 함바집까지 고용창출효과가 생기고 주변 유흥가까지 경제적 활기가 돌았다.
미국 국제개발처(AID)의 한 보고서(Planning and Developnent Collaborative International 1977)는 1970년대까지 우리나라에는 주택정책이라고 할 만한 것이 없다고 평가하고 있다. AID는 "주택과 관련한 대부분의 결정이 그 결정에 따른 행위 또는 방치가 갖는 함의를 충분히 서면으로 입증할 수 있는 데이터나 분석 없이 이루어지고 있다고 지적했다. 정확한 통계나 과학적 분석을 통한 정책이 아니라 ‘한국에는 주어진 자금이 허용하는 한도까지 일정한 질적 수준의 주택을 될 수 있는 대로 많이 짓는다는 일반적 목표 이상의 주택정책이 없다"고 지적했다.
"돈 생각하지 말고 공급해라"
이같은 구조적 딜레마와 그에 따른 정책적 고민은 현 정부에서도 그대로 드러난다.
"우리가 지금까지 주택정책을 하는데 있어서 주택의 수요, 정책의 수요와 목표를 먼저 전제하고 거기에 맞도록 정책을 맞춰가지 못하고 돈의 조달, 재원의 한계를 먼저 생각하고 그 범위 안에서 최선을 다하려는 그런 수준인데 여기에 발상의 대전환을 아직 못하고 있다. 이 부분에 대해서 이번에는 좀 각별한 결단을 해야 한다." 2006년 4월25일 대한주택공사 국민임대주택 홍보관에서 열린 ‘주거복지정책 토론회’에서노무현 대통령은 주택정책의 ‘발상의 대전환’을 강조하며 "재정 능력에 맞춘 공급정책이 아니라 수요에 맞춘 공급정책으로 전환합시다"를 몇차례 반복했다.
민간에 전적으로 의존하는 주택공급에서 벗어나공공의 공급능력을 획기적으로 높이고"이것을 국민들의 마음 속에 그리고 주택 문제를 생각하는 사람들의 머리 속에 도장이 박히도록 해야 한다"는 노 대통령의 주문은 진행형이다.
우리나라 부동산 정책의 역사가 갖는 구조적 딜레마와 재정적 한계를 감안한다 하더라도, AID가 지적했던 ‘정책 부재론’과 주택공급정책의 발상전환은 여전히 숙제로 남아있다.
일관된 신호등 없었던 부동산 시장
이동성 전 건설부 주택국장은 "정치상황, 경제상황에 밀려 전매제한 등 부동산 시장의 질서를 잡는 데 꼭 필요한 것까지 오락가락하며 풀었다 죄었다를 반복한 것은 큰 불행"이라고 말했다. "사고가 나지 않더라도 교통질서를 위해 신호등이 필요하듯,부동산시장의 질서를 잡는데 꼭 필요한 제도와 시스템들이 있다"며 "그런 것까지 풀어버려 제도들이 일찍부터 자리를 잡는데 실패했고수많은 시행착오와 경험을 하고도 제대로 실천하지 못했다"고 털어놓았다.
부동산 시장이라는 얽히고 설킨 도로에 제대로 된 신호등 기능을 해야 할 제도와 시스템들이 어떤 때는 빨간불에 건너지 말라고 했다가상황이 바뀌면 빨간불에도 건너고 초록불에 건너지 말라고 한다.부동산 열풍이 지나갈 때마다 정부는 투기꾼이나 중개업자에 대해 사법조치의 의지를 밝히는 등 대증요법을 꺼내들고 허겁지겁 ‘수신호’로 부동산 시장의 무질서를 정리하기 급급했다.
‘신호등’ 세우고 투기소득 숨을 곳 없애는 데 40년 돌아
실제 거래된 가격을 신고해 이를 등기하고, 이에 합당하게 세금을 매기거나 선진국처럼 고액의 부동산을 소유하는데 따른 보유세 부담을 높이거나, 분양권의 전매를 제한하는 것과 같은 시장의 기초 질서를 다루는 ‘신호등’같은 인프라와 시스템을 만드는데 우리는 40년을 빙빙 돌아온 셈이다.
사실 우리의 부동산 시장은 수십 년 동안 ‘명의(이름)도 가짜, 가격도 가짜’였다. 1995년 도입된 부동산실명제가 ‘이름’ 부분의 시장 투명화 조치였다면,2006년부터 실시된 부동산 실거래 가격 신고제(1월) 실거래가 등기부 기재(6월)는 ‘가격’부분에서 부동산 시장을 투명하게 만든 획기적 제도들이다. 이를 통해 우리 사회에서이제 투기소득이 숨을 거처가 사실상 없어졌다. 과거에는 장부상 부동산 가격이 실거래가와 다르고 국세와 지방세가 각각 다른 과표를 가지고 있어서 거래자들은 실제 거래된 가격과 무관하게 낮은 가격으로 신고하고 그 덕분으로 세금을 적게 내는 데 동참했다. 전 국민이 관행이라는 이름으로 투기소득 불감증에 걸려 있었던 셈이다.
변양균 청와대 정책실장은 "종부세 등 보유세의 강화 조치는 지난 수 십년 간 역대 정부가 하지 못한 것들이다.실거래가 신고 역시 금융실명제에 버금갈 정도로 부동산 시장에서는 획기적조치다. 정부로서는 이제 투기는 더 이상 발붙일 수 없게 제도를 정비했다고 자부한다"며 "하지만 이런 조치들이 효과를 나타내려면 한참 시간이 걸린다"고 말했다. 투명한 시장거래 자료는 부동산시장이 정상적으로 작동하기 위한 필요조건일 뿐만 아니라 항후 부동산 정책 수립에 귀중한 자료로 활용될 수 있다.
8.31 정책의 세제부문 입안을 주도했던 김용민 전 재정경제부 세제실장(현 조달청장)은 "실거래가 과세로 부동산 거래질서를 바로 잡고 부동산 투기이익을 환수하며 능력에 맞게 보유세를 부담하도록 하는 8.31 세제개혁은 오히려 늦은 감이 있다"고 했다. 취득세와 등록세를 낮추기 위하여 이중계약서를 작성하고 실거래가격이 전혀 파악되지 않아 실제 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하지 못하며, 많은 부동산을 보유함에도 너무 낮은 보유세를 부담하는 등의 잘못된 관행과 제도가 아주 느리지만 분명하게 역사 속으로 묻혀 가고 있다.
투기억제 인프라 깔기, "꿀릴 게 없다"
6공화국 시절 경제수석과 건설부 장관을 지내며 1기 신도시를 입안했던 박승 전 한국은행 총재는 <국정브리핑>과의 인터뷰에서 "부동산 보유과세 강화는 박정희 정권 때부터 하려다 여러 가지 저항 때문에 못한 것이다. 이런 점에서 보유세 강화 조치는 국가의 백년대계를 위한 역사적인 개혁조치로 평가할 만하다"고 말했다.
지금까지 불투명한 거래관행과 형평성 없이 턱없이 낮았던 부동산 세제는 "세금 부담도 없는 가장 확실한 재테크는 부동산"이라는 한국사회의 잘못된 신화의 원인제공자였다. 부동산에서 발생하는 초과이익을 ‘일관되게, 지속적으로 환수’하는 것은 부동산 가격의 거품을 빼는 출발점이다.
참여정부의 부동산 정책은 가격안정 측면에서 여전히 진행형이지만, 부동산 세제 정상화와 거래투명화 등 부동산 시장의 제도적 인프라를 처음 놓았다는 측면에서는 또 다른 역사적 평가가 기다리고 있다.
돌이켜 보면 40여년 동안 부동산 정책이 일관된 제도와 시스템으로 자리잡지 못한 것은 우리 사회의 뿌리 깊은 이해관계와 잘못된 관행에서 비롯됐다. 수십년간 주택 수요자와 공급자, 정부 모두가 ‘개발연대’의 패러다임에 길들여져 왔고, 남의 돈을 꿔서라도 집을 산 사람은 이익을 남겼고 이사를 많이 다닐수록 돈을 많이 버는 결과를 낳았다.
이제 부동산 정책 40년 역사를 돌아보며 미래의 희망을 담는 사회적 합의를 추구해야 한다. 부동산 정책이 반드시 성공하고 일관되게 뿌리내려야 하는 이유는 어느 정부의 정책 성패의 문제가 아니라 국민의 삶이 달려 있기 때문이다
